La crisi finanziaria mondiale del 2008, poi quelle successive che hanno interessato solo alcuni Paesi tra cui l’Italia, hanno prodotto una quantità enorme di “NPL”. Purtroppo l’andamento dell’economia dell’ultimo periodo, segnato dai lockdown imposti dagli Stati sovrani per fronteggiare gli effetti della pandemia Sars-Cov 2, contribuirà a creare ulteriori importanti sofferenze finanziarie a cui il mondo del credito, e non solo, dovrà far fronte. L’acronimo “NPL”, che in lingua inglese sta per “non performing loans”, identifica prestiti di denaro la cui esatta e totale riscossione da parte delle banche è considerata impossibile. Si tratta in genere di esposizioni degli istituti di credito verso soggetti che, a causa di un peggioramento della propria situazione economico-finanziaria, non sono in grado di onorare le proprie obbligazioni e quindi non riescono a ripagare, nei tempi o negli importi previsti, le rate del proprio debito.

Molto spesso questi prestiti sono erogati dalle banche a fronte dell’ottenimento di una garanzia reale concessa dal debitore. Il tipico esempio di garanzia è l’ipoteca iscritta sull’immobile acquistato con l’accensione di un mutuo ipotecario. La banca deve quindi porsi anche il problema del mantenimento del valore del bene (nel nostro caso l’immobile) che il debitore ha posto a garanzia del credito concesso. Nel caso di perdita di valore di quest’ultimo, il credito, che presenta già un elevato grado di rischio, poiché il suo adempimento risulta improbabile, si trasforma in NPL. È evidente come la presenza di tanti crediti NPL nel bilancio delle banche determini una sopravvalutazione del loro attivo e conseguentemente del loro patrimonio netto, mettendo a rischio la solvibilità delle stesse e di conseguenza i risparmi dei cittadini che sono depositati in questi istituti.

Ecco allora che interviene un correttivo, utile a tutto il sistema finanziario, rappresentato dalla possibilità concessa alle banche di cartolarizzare questi NPL. Con la cartolarizzazione l’istituto di credito elimina dal bilancio l’NPL ed evidenzia il corretto patrimonio netto, valore sul quale i terzi possono e devono fare affidamento per valutare la solidità finanziaria della banca. L’istituto della cartolarizzazione consiste in un complesso di operazioni che si realizzano:


• mediante una cessione pro-soluto a titolo oneroso di questi crediti problematici a soggetti specializzati costituiti “ad hoc”, denominati “SPV”;


• con l’emissione da parte della “SPV” di titoli (c.d.
asset backed securities, “ASB” o “Notes”) al fine di reperire, mediante collocamento degli stessi sul mercato, le risorse finanziarie necessarie all’acquisto dei crediti NPL. I soggetti specializzati denominati “SPV”, acronimo che sta per “Special Purpose Vehicle” sono società veicolo appositamente costituite per l’acquisto di tali crediti.


Quando poi la garanzia sottostante il credito deteriorato è rappresentata da immobili, la recente pratica professionale suggerisce l’intervento di un altro tipo di società: la cosiddetta “Reo.Co”, abbreviazione di “Real estate owned Company”. Questa società ha lo specifico scopo di gestire e valorizzare il compendio immobiliare a garanzia del credito, nell’interesse esclusivo dell’operazione di cartolarizzazione.

TROPPI “NPL” NEI BILANCI DELLE BANCHE PORTANO A SOPRAVVALUTARE ATTIVO E PATRIMONIO

CON LA “REO.CO” SI VALORIZZA IL COMPENDIO IMMOBILIARE A GARANZIA DEL CREDITO

In ragione dell’utilità della loro funzione, queste due particolari società godono di importanti vantaggi fiscali ed operano attraverso patrimoni destinati. In particolare:

  • In materia di imposte dirette “Reo.Co” ed “SPV” saranno di fatto esentate da tassazione diretta (IRES ed IRAP), potendosi escludere che il reddito da queste prodotto rappresenti una “utilità” propria, ma, al contrario, venga destinato al soddisfacimento dei diritti di terzi soggetti.
  • In materia di imposte (indirette) d’atto, applicabili alle operazioni immobiliari effettuate dalle “Reo.Co”, la principale novità consiste nell’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (euro 200 ciascuna) sugli atti e le operazioni inerenti il trasferimento immobiliare, a qualsiasi titolo, anche in sede giudiziale o concorsuale.

Per capire meglio l’utilità dello strumento possiamo riferirci ad un caso concreto e reale. Una Società di Trasformazione Urbana, ha il compito di riqualificare alcuni quartieri degradati di una città del nord Italia. Questa società contrae un ingente debito con una banca del territorio al fine di riqualificare e costruire numerosi nuovi edifici nel quartiere cittadino. Passato qualche anno, purtroppo, la crisi immobiliare manda in default la società e la banca creditrice decide di vendere il credito deteriorato ad una “SPV”. I cittadini si trovano a vivere in un quartiere incompiuto, praticamente un cantiere edile perenne, il territorio non è riqualificato, i molti condomini che hanno acquistato gli appartamenti ultimati non riescono a far fronte alle spese per utenze perché il condomino principale, la società costruttrice, è in default e non paga nessuno. Spesso questi condomini si sono indebitati a loro volta per acquistare l’abitazione principale ed ora vedono salire la quota di uscita mensile a causa della ripartizione di ingenti spese condominiali.
Attraverso una procedura concorsuale e la costituzione di una “Reo.Co”, l’acquirente del credito deteriorato, diventerà proprietario degli immobili a garanzia, terminerà il cantiere e riqualificherà i quartieri interessati.


La “Reo.Co”, una volta proprietaria degli immobili, sarà in grado di far fronte agli impegni verso i condomini, migliorando da subito la vita di tante persone che hanno investito negli appartamenti. Questo è un esempio di come una intelligente pianificazione finanziaria e fiscale, attuata con il concatenamento di alcuni strumenti dedicati, genera “Buona Finanza” e può migliorare la vita di tante comunità di cittadini che si trovano nelle stesse situazioni. Ecco allora l’importanza di conoscere strumenti e tecniche che possono andare al servizio del bene comune anche in ambito finanziario. Perché, come dice sempre il Prof. Ghisolfi: “Anche se tu non ti occupi di finanza, lei si occupa di te”.

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